Hypotéky v roce 2017: 16 změn, které přinesl nový zákon o spotřebitelském úvěru

Nová podoba zákona o spotřebitelském úvěru, kam náleží i hypotéky, je účinná od prosince roku 2016. Přinesla nemálo změn v hypoteční problematice, převážně ve prospěch nás, klientů. Co teď musí platit pro všechny hypotéky?

1. Hypotéky se řídí novým zákonem

   Konkrétně je to zákon č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru, který ruší dosavadní zákon č. 145/2010 Sb. Podle tohoto zákona je hypotékou spotřebitelský úvěr účelově určený k získání, výstavbě nebo rekonstrukci nemovitosti určené k bydlení, a zajištěné nemovitou věcí (§2).

2. Všechny dokumenty uchovává poskytovatel

   Ano, poskytovatel hypotéky má zákonnou povinnost důležité dokumenty nejen vyhotovit, ale také archivovat. Takže už nemusíme mít hrůzu z toho, že například při stěhování ztratíme smlouvu.

3. Platby před uzavřením hypotéky jen s omezením

   Poskytovatel hypotéky může chtít po žadateli předem určité platby spojené s hypotékou. Jedná se však pouze o zákonem definované platby za náhradu daní, správních poplatků a účelně vynaložených nákladů na ocenění zástavní nemovitosti.

4. Úvěruschopnost žadatele musí být posouzena

   Každý poskytovatel hypotéky musí žadatele ohodnotit z hlediska jeho bonity, respektive úvěruschopnosti. Pokud z jakéhokoliv důvodu nebude ohodnocení žadatele možné, poskytovatel mu nesmí hypotéku poskytnout.

   Poskytovatel musí žadatele předem informovat o tom, jaké dokumenty po něm bude v souvislosti s ověřováním úvěruschopnosti chtít.

5. Žadatel je povinen poskytnout informace pravdivé a úplné

   V souvislosti s ověřováním úvěruschopnosti je žadatel o hypotéku vázán dle §84 povinností poskytnout informace pravdivé a úplné, přičemž musí vysvětlit či doplnit svá tvrzení, pokud ho o to poskytovatel požádá.

6. Posouzení úvěruschopnosti je závazné na první tři roky

   Zákon stanovuje tříletou promlčecí lhůtu, která běží ode dne uzavření smlouvy. Pokud se během této doby zjistí, že žadatel nebyl dostatečně bonitní na to, aby získal hypotéku v dané výši, soud může rozhodnout o její neplatnosti. Žadatel bude muset vrátit půjčenou jistinu, ale poskytovatel zůstává bez odměny, respektive bez úroků a poplatků s hypotékou spojených.

7. Poskytování rady je také spojeno s odpovědností

   Každý, kdo poskytuje rady v oblasti hypoték, což je i obchodní zástupce, musí tak činit na základě analýzy finanční situace spotřebitele, jeho potřeb, ale také na základě rizik spojených se samotnou hypotékou.

8. Doba na rozmyšlenou je pevně stanovena

   Doba na rozmyšlenou je pro žadatele stanovena na 14 dní. To znamená, že během těchto čtrnácti dní nesmí poskytovatel pro žadatele nijak změnit podmínky hypotéky, které mu nabídl.

9. Poskytovatel si musí ověřit, že žadatel rozumí předloženým informacím

   Poskytovatel je povinen žadateli své informace náležitě vysvětlit, nesmí vynechat ani důsledky prodlení se splácením. V případě hypotéky je stanoveno několik dokumentů, které musejí být žadateli předloženy. Poskytovatel si musí ověřit, zda žadatel byl schopen informace pochopit.

10. RPSN musí bát vypočtena podle zákonem stanovených pravidel

    V případě hypoték se uvádí pouze RPSN platná pro první období fixace. Pro výpočet roční procentní sazby nákladů (RPSN) se použijí celkové náklady hypotéky. Náklady na ocenění nemovitosti v souvislosti s hypotékou jsou součástí RPSN.

    Náklady na vedení hypotečního účtu mohou být součástí RPSN, ale nemusejí. Pokud nejsou součástí RPSN, musejí být uvedeny ve smlouvě samostatně a dostatečně viditelně.

11. Nemovitost použitá pro zástavu musí být v podobné ceně jako hypotéka

    Zde jde o ochranu spotřebitele – zákon v § 113 přímo zakazuje používat pro zajištění hypotéky nemovitost s výrazně vyšší hodnotou.

12. Navýšení úrokové sazby musí být sděleno včas

    Poskytovatel hypotéky musí klienta alespoň 3 měsíce předem informovat o nové fixaci a o navýšení úrokové sazby, ke kterému dojde po skončení současné doby fixace.

13. Hypotéku lze předčasně splatit

    Bez poplatku může klient předčasně splácet:

    • kdykoliv mimo období fixace
    • do 3 měsíců poté, co poskytovatel sdělil novou výši úrokové sazby
    • kdykoliv v důsledku úmrtí, dlouhodobé nemoci nebo invalidity klienta
    • až jednu čtvrtinu celkové výše hypotéky, vždy během 1 měsíce před výročím uzavření smlouvy.

    V jiných případech je předčasné splácení také možné, ale to už si poskytovatel hypotéky může účtovat poplatky spojené s následky předčasného splacení. Poplatky mohou dosáhnout maximálně takové výše, jakou by spotřebitel zaplatil za dobu od předčasného splacení do konce období fixace.

14. Pokuta či poplatek za zpožděné splátky mají stanovený strop

    Poskytovatel hypotéky si může stanovit za zpoždění se splátkami pokutu maximálně do výše 200 000 Kč nebo poplatek složený z účelně vynaložených nákladů a úroků z prodlení do zákonem stanoveného maximálního limitu.

15. Poskytovatel hypotéky může zástavu prodat nejdříve po šesti měsících

    Konkrétně po šesti měsících od doby oznámení započetí výkonu zástavního práva, tedy od doby, kdy se dlužná částka stane splatnou.

16. Nový zákon platí i pro hypotéky uzavřené před jeho účinností

    Původní zákon o spotřebitelském úvěru byl zrušen, proto jeho současná podoba platí i pro hypotéky uzavřené v minulosti. Konkrétně na něj naběhnou po skončení současného období fixace. Případná prodlení ve starších hypotékách se od prvního prosince striktně řídí novým zákonem.