Jak se počítá LTV

Co je LTV

LTV je zkratka z anglického „Loan to Value“, někdy se používá i „Loan to Value Ratio“. Překlad by mohl znít jako „půjčka k hodnotě“, což v češtině nikomu nic neřekne, neb jsou to víceznačná slova. Širší překlad ale už vše osvětlí.

LTV je totiž velikost půjčky (hypotéky) vzhledem k ceně bydlení, na které se půjčka vyřizuje.

Vyjadřuje se v procentech. A jestli vás procenta děsí, nevadí. Ukážeme vám, jak se počítají procenta. Není to nic složitého, stačí k tomu jen pár základních početních kroků.

LTV se v českých bankách pohybuje maximálně na 90 %. To znamená, že banka půjčí jen na 90 % ceny nemovitosti, zbytek peněz musí mít klient sehnáno jinde, nejlépe z vlastních úspor. Česká národní banka nedoporučuje dávat hypotéky s vyšším LTV. Omezené množství hypoték je doporučeno dávat v pásmu 80 – 90 LTV. Maximum hypotečních úvěrů by se mělo vejít do 75 % LTV.

I přes to se najdou banky, které udělají výjimku a několik hypoték ročně dají třeba i na LTV 95 % a více. Připravuje se zákon, který by zajistil mladým lidem možnost dostat se na LTV vyšší, neboť právě u nich se ekonomická aktivita teprve startuje a je celkem jistota, že bude trvat dost dlouho i na splacení 95 – 100 % LTV.

Jak se počítá LTV

Když si předvedeme výpočet LTV na konkrétním příkladu, tak můžeme počítat dvě základní varianty, tedy samotné LTV nebo velikost půjčky podle stanoveného LTV. Postupujeme následovně:

Výpočet LTV z ceny bydlení a velikosti půjčky

Bydlení bude stát 4 000 000 Kč, hypotéka k pořízení tohoto bydlení bude schválena ve výši 3 300 000 Kč. Jaké je v tomto případě LTV?

• LTV = velikost půjčky / cena pořizovaného bydlení * 100
• LTV = 3 300 000 / 4 000 000 * 100
• LTV = 82,5 %

Výpočet velikosti půjčky, jakou můžeme dostat na pořízení bydlení při stanoveném LTV

Když přijdeme do banky s žádostí o hypotéku, banka nám často podle naší bonity sdělí, jak velké LTV je ochotna nám nabídnout. A podle toho spočítá i maximální možnou výši úvěru, na kterou u ní dokážeme dosáhnout.

Zachováme stejnou hodnotu pořizovaného bydlení, tedy 4 00 000 Kč. A banka nám řekne, že nám půjčí maximálně do LTV ve výši 75 %. Kolik to tedy bude?

• velikost půjčky = cena pořizovaného bydlení * LTV / 100
• velikost půjčky = 4 000 000 * 75 / 100
• velikost půjčky = 3 000 000 Kč

Co je DTI

Dalším omezujícím faktorem, který byl na trh s hypotékami uveden teprve nedávno, je tzv. DTI. Jedná se o zkratku z anglických slov „Debt to Income“. Ano, opět jde o vztaženou hodnotu něčeho k něčemu, v tomto případě je to velikost půjčky k celkovému ročnímu čistému příjmu žadatele a jeho spolužadatelů (domácnosti).

Ovšem pozor, za předpokladu, že žadatel nemá jiné půjčky, ani kontokorent nebo kreditní kartu. Vyjadřuje se tu totiž celkové zadlužení žadatele (domácnosti). Nadále budeme pracovat s předpokladem, že žadatel jiné dluhy nemá a jedná se pouze o kýženou hypotéku.

DTI nesmí podle pokynů České národní banky překročit devítinásobek, jinými slovy musí být roční čistý příjem domácnosti minimálně devítinou celkové výše poskytnutého hypotečního věru.

Jak se počítá DTI

DTI se dá také počítat ve dvou základních směrech, a to jak výpočet samotného DTI, tak také zjištění maximálního úvěru, který domácnost (žadatel) při svém ročním čistém příjmu získá. Pojďme se na to podívat.

Výpočet DTI z velikosti půjčky a čistého ročního příjmu žadatele

Vezměme si příklad, kdy domácnost potřebuje půjčit 4 000 000 na koupi bytu, její čistý roční příjem dělá 450 000 korun. Jak zjistit, zda se vejde do limitu DTI = 9? Velmi snadno!

• DTI = velikost půjčky / čistý roční příjem žadatele
• DTI = 4 000 000 / 450 000
• DTI = 8,88 (let)

V tomto případě domácnost (žadatel) na hypotéku dosáhnout může.

Výpočet maximální velikost půjčky z čistého ročního příjmu žadatele

Když domácnost ví, že má roční čistý příjem ve výši 630 000 Kč, jakou maximální možnou hypotéku může dostat, když DTI je stanoveno na devítinásobek ročního příjmu? I zde je výpočet triviální.

• velikost půjčky = čistý roční příjem žadatele * DTI
• velikost půjčky = 630 000 * 9
• velikost půjčky = 5 670 000 Kč

S tímto příjmem může domácnost dosáhnout na hypotéku až ve výši 5 670 000 Kč.

Co je DSTI

DSTI je podobným ukazatelem jako DTI, jen místo čistého ročního příjmu žadatele zohledňuje čistý měsíční příjem. Anglická slova, ze kterých tato zkratka vznikla, jsou: „Debt Service To Income“. Zase něco k něčemu, do třetice totiž všeho dobrého, že?

V případě DSTI jde o velikost měsíční splátky k celkovému měsíčnímu čistému příjmu žadatele a jeho spolužadatelů (domácnosti). A také zde pozor, pohybujeme se v příkladech za předpokladu, že žadatel nemá jiné půjčky, ani kontokorent nebo kreditní kartu.

DSTI nemá dle doporučení ČNB přesáhnout 45 %, tedy splátky nemají dělat více než necelou polovinu čistého měsíčního příjmu žadatele (domácnosti).

I zady se vyjadřuje celkové zadlužení žadatele (domácnosti), tedy celková velikost všech měsíčních splátek. I tady budeme nadále pracovat s předpokladem, že žadatel jiné dluhy nemá a jedná se pouze o kýženou hypotéku.

Jak se počítá DSTI

V tomto případě jde o podobné výpočty jako v případě LTV. Jen bereme jiné hodnoty, ale postup zůstává naprosto stejný.

Výpočet DSTI z čistého měsíčního příjmu žadatele velikosti splátek plánované půjčky

Vezměme si příklad, kdy domácnost potřebuje půjčit takovou hypotéku na koupi bytu, kde budou měsíční splátky 25 000 korun. Její čistý měsíční příjem dělá 58 000 korun. Jak zjistit, zda se vejde do limitu DSTI = 45 %? Velmi snadno!

• DSTI = velikost měsíčních splátek / čistý měsíční příjem žadatele * 100
• DTI = 25 000 / 58 000 * 100
• DSTI = 43,1 %

Splátka ve výši 25 000 Kč je pro domácnost (žadatele) únosnou.

Výpočet maximální velikost splátek z čistého měsíčního příjmu žadatele

Když domácnost ví, že má měsíční čistý příjem ve výši 58 000 Kč, jakou maximální možnou splátku si může na plánované hypotéce dovolit, když DSTI je stanoveno na maximálně 45 % čistého měsíčního příjmu? I zde je výpočet snadný:

• velikost splátek = čistý měsíční příjem žadatele * DSTI / 100
• velikost splátek = 58 000 * 45 / 100
• velikost splátek = 26 100 Kč

Domácnost s tímto měsíčním čistým příjmem si může dovolit splácet hypotéku maximálně tempem 26 100 Kč měsíčně.

Podívejte se i na podrobný návod, jak se počítá hypotéka.