Jak pronajmout byt: Kde inzerovat, výše nájmu, prohlídky…

Druh pronájmu

Než začnete řešit inzerování a celý proces pronájmu, je třeba si odpověď na základní otázku. O jaký typ pronájmu mám zájem? Naskytují se zde dvě možnosti: krátkodobý, nebo dlouhodobý pronájem.

Krátkodobý pronájem

U krátkodobých pronájmů se dá počítat s tím, že bude ziskovější. Ovlivňuje ho však řada faktorů. Jedná se o pronájem za účelem rekreace, kde bude cena za pronájem bytové jednotky řádově vyšší než u pronájmu určeného k dlouhodobému bydlení. Velmi však záleží na lokalitě. Pokud je místo, ve kterém se byt nachází, turisticky zajímavé a to ideálně po celý rok, máte vyhráno. Jsou však lokality, ve kterých se krátkodobý pronájem jednoduše nevyplatí.

Zároveň je potřeba podle toho byt uzpůsobit. Měl by být plně vybaven a to včetně lůžkovin, základního nádobí, atd. Spojena je s tímto typem pronájmu celá řada povinností, pravidelných činností, bez kterých to nepůjde. Na mysli máme i například pravidelný úklid po hostech spojený s celkovou kontrolou stavu, předání bytu nájemci, atd.

Dlouhodobý pronájem

Druhou variantou, na kterou se v tomto článku zaměříme, je dlouhodobý pronájem bytu. Tím je myšlen pronájem k dlouhodobému bydlení. V tomto případě odpadá starost spojená s úklidem a dalšími činnostmi. Byt je možno pronajmout i bez vybavení.

Naopak je však jasné, že bude nájemníky více zajímat vybavení samotného domu. Zda jsou k dispozici společné venkovní prostory, sklepy, garáže, atd.

Příprava bytu a stanovení výše nájemného

Než dáme byt k pronájmu, je třeba ho uvést do uspokojivého stavu. Neměl by být poničen. Pokud víme o nějakých závadách, měli bychom je odstranit. Vyhneme se tak i možným problémům do budoucna.

Jak určit cenu nájmu

Při pronájmu nemovitosti je třeba přizpůsobit cenu měsíčního nájmu aktuální situaci. Celková výše by měla zohledňovat lokalitu, velikost bytu, technický stav a vybavení, případně jestli je k dispozici balkón, slep nebo garáž.

Určitým vodítkem při určení nájemného může být průměrná výše nájmu. K tomu lze využít Rent Index ČR, který každé čtvrtletí vydává společnost Deloitte. Nicméně tato data zahrnují všechny nabídky, a to včetně pronájmů, u kterých je nastavena vysoká cena a které se mohou nabízet delší dobu.

Osvědčeným způsobem, jak stanovit odpovídající cenu za nájem, je průzkum nabídek pronájmů v konkrétní lokalitě. Pokud je výše nájmu nastavena správně, byt se obvykle pronajme v řádu několika dnů.

Průměrná cena nájmu za m² ve 3. čtvrtletí 2023

Inzerce

Pokud je byt připraven, je třeba se rozhodnout, jak pronájem uskutečnit. Můžete se do celého procesu pustit sami nebo můžete oslovit realitní kancelář, která za úplatu převezme veškeré činnosti na sebe.

Pokud budete pokračovat sami, základem jsou kvalitně vytvořené fotografie.  Inzerovat můžete více způsoby. Samozřejmě můžete nechat vyvěsit letáky v dané lokalitě nebo dát inzerát do místního tisku.  V dnešní době se určitě vyplatí byt inzerovat na internetu, na webech k tomu určených.

Nejznámější weby na inzerci pronájmů

• Bezrealitky.cz – zde můžete sami inzerovat svůj byt. Aktivace inzerátu je zpoplatněna. Začíná se na 299 Kč/měsíc. Pokud chcete svůj inzerát zpropagovat, cena se zvyšuje.
• Sreality.cz – je také zpoplatněná webová stránka, kde můžete inzerovat. Cena služby je 54,50 Kč/den. Za propagaci a topování inzerátu se účtují další poplatky.
• RealityBazoš.cz – v tomto případě je možné inzerovat zdarma. Zvýraznění inzerátu je zpoplatněno.
• Sbazar.cz – zde je také možno zdarma vložit svůj inzerát do sekce pronájmu bytů.

Prohlídky bytu a výběr nájemníků

Následně vám začnou, na základně vytvořených inzerátů, volat potencionální nájemníci. A vy s nimi budete domlouvat schůzky a chodit na prohlídky bytu. Vytvoří se užší výběr vážných zájemců, mezi kterými si budete muset vybrat toho pravého, se kterým nebudou problémy. A problémy máme na mysli různé. Jak nezaplacené nájemné, poškození bytu nebo problémy s okolními sousedy.

Připravte si odpovědi na nejčastější dotazy při prohlídce bytu.

Prověření potencionálních nájemníků

Není nic jednoduššího, než si vzít svůj telefon nebo si sednout k počítači a začít hledat na internetu. Sociální sítě jsou ideálním prostředkem k tomu zjistit, jakým stylem člověk žije, s kým se schází a je v kontaktu. Na sociálních sítích můžete často zjistit informace o zaměstnání a celkovém zázemí daného člověka. Může se ovšem stát, že také nic nenajdete, protože jednoduše onen zájemce není zrovna fanda sociálních sítí.

Další možností je poptat se okolí. Třeba zrovna někdo z vašich známých daného člověka zná a dá vám na něj reference.

Pokud budete chtít zjistit informace ze Systému evidence exekucí ČR, budete si muset tuto službu za 218 Kč zaplatit. Další informace můžete hledat v Insolvenčním rejstříku, který je spravovaný Ministerstvem spravedlnosti a v Centrálním registru dlužníků.

Uzavření smlouvy

Nájemní smlouva je velmi důležitým dokumentem a při její tvorbě buďte obezřetní.

Předmětem smlouvy jsou podmínky týkající se pronajímaného prostoru. Uzavírá se mezi pronajímatelem a budoucím nájemcem. Nájemní smlouva musí obsahovat několik základních informací a to: pronajímatele, nájemce, předmět nájmu, práva a povinnosti, dobu nájemného, výši úhrady a způsob hrazení nájmu.

Nájemní smlouva se může uzavírat na dobu určitou i neurčitou. V praxi se však doporučuje uzavřít smlouvu na dobu určitou a poté ji prodloužit.

V ideálním případě je nejlepší se před uzavřením smlouvy sejít s právníkem a nechat si veškeré náležitosti smlouvy překontrolovat.

Současně byste měli sepsat s nájemníkem předávací protokol. Nezapomeňte stanovit podmínky ohledně plateb za energie a jejich přepis.

Předčasné ukončení nájemní smlouvy

Ať už se jedná o uzavření smlouvy na dobu neurčitou nebo na dobu určitou, můžou vzniknout okolnosti, které budou nutit pronajímatele, ale i nájemce, k předčasnému ukončení nájemní smlouvy. Ukončení může nastat v těchto případech:

• Vážná změna okolností
• Hrubé porušení pravidel, která byla stanovena ve smlouvě
• Možnost ukončení vyplývající z informací v nájemní smlouvě

Pokud dojde k hrubému porušení pravidel a vy jako pronajímatel máte problém toto porušení řešit s nájemcem, přijde na řadu Občanský zákoník, který v § 2287 řeší ukončení nájemného. V krajním případě by se vám mohly hodit informace z našeho článku o žalobě a vyklizení bytu.

Daňová povinnost

Mnozí pronajímatelé zapomínají na daňovou povinnost, která jim tímto pasivním příjmem vzniká.

V případě dlouhodobých nájmu se bude tento příjem zdaňovat jako příjem z nájmu. Vychází se z § 9 ZDP. Pokud jde o krátkodobý nájem, o činnost, která je vykonávána jako živnostenská, půjde o příjem z živnostenského podnikání ZDP – § 7 odstavec 1 písmeno B.