Na co se ptát při prohlídce bytu → 11 rad přímo od makléře

Co vyčíst z inzerátu

Výběr nemovitosti začíná již u inzerátu. Je uvedená cena až podezřele nízká? Může se jednat o neatraktivní lokalitu, špatný technický stav nemovitosti nebo z jiného důvodu neudatelný byt.

Všímejte si přiložených fotografií. Vrstva sněhu na fotce v červenci znamená, že se pro nemovitost od zimy nepodařilo najít zájemce.

Text inzerátu a fotografie zkuste vyhledat přes Google, můžete tak odhadnout termín, kdy byla nemovitost poprvé nabídnuta k prodeji/pronájmu. Občas se stává, že najdete starší inzerát na též nemovitost u jiné realitní kanceláře. Může to znamenat, že té původní se prodej/pronájem nepodařil.

Všechny informace můžete využít při vyjednávání o nižší ceně.

Ještě před prohlídkou…

…si o nemovitosti zjistěte co nejvíce informací. Pro základní filtr stačí telefonický hovor s makléřem.

Zeptejte se na aktuální dispozice nemovitosti – jaký je počet pokojů? 2+1 nebo 2+kk může znamenat různé věci. Je součástí parkovací stání, sklep, balkon nebo terasa? Patří balkon přímo k bytu, nebo je společný pro několik nájemníků na stejném patře? Jaká je výměra bytu a co všechno do ni spadá? V jakém patře se byt nachází a je součástí domu výtah?

Prohlídku absolvujte za denního světla, tma může zakrýt nedostatky a vady.

Kdy byl dům postaven? Kdy byla nemovitost (zvlášť byt a dům) rekonstruována a co vše bylo během ní opraveno? V jakém stavu jsou rozvody elektřiny, vody, plynu a odpadu, okna, podlahy, čím se byt vytápí? A je plášť budovy zateplen?

Uvedená cena je konečná včetně provize pro realitní kancelář a DPH? Nezapomeňte se zeptat na adresu nemovitosti, pomůže vám s dalším prověřováním.

Prověřte si majitele, sousedy a lokalitu

Majitele nemovitosti si můžete zdarma ověřit v online katastru nemovitosti po zadání adresy. K dispozici jsou informace o majitelích a jejich trvalých bydlištích.

Znáte-li číslo jednotky bytu, můžete si dodatečným hledáním majitele prověřit.

Adresa vám rovněž pomůže odhalit, zdali se nemovitost nenachází v záplavovém území. V takovém případě bývá pojištění nemovitosti buď dražší, nebo je stavba nepojistitelná.

Při koupi nemovitosti si obstarejte územní plán obce a zmapujte si okolí domu. Neplánuje se tam výstavba silnice nebo dalších domů?

Na prohlídky choďte ve dvou

Prohlídky bytu nebo domu absolvujte ve dvou. Role si rozdělte dle pravidla hodný a zlý policajt.

První nechť se zaměří na pozitiva, chválí a vystupuje pozitivně, druhý ať zmiňuje negativa nemovitosti, hledá na ní chyby a důvody, proč obchod neuzavřít.

Ve dvou se spíše vyhnete nešťastnému rozhodnutí na základě emocí.

K prohlídce přistupujte, jako byste tam již bydleli

Přijeďte na místo prohlídky veřejnou dopravou a představte si, že danou trasu absolvujete dennodenně. Netrvá dojíždění příliš dlouho a nezprotiví vám ho přestupy a čekání na spoje? Všimněte si počtu parkovacích míst a jejich obsazenosti.

Na první prohlídku přijeďte s předstihem a projděte se po okolí. Je v něm samoobsluha, dětské hřiště nebo zastávka autobusu?

Zvládnou děti chodit do školy pěšky, nebo je budete muset denně vozit? To stojí čas i peníze za pohonné hmoty. To samé platí o dojíždění do zaměstnání nebo na obyčejný nákup.

Využít můžete také službu Google Street View.

Na co se ptát a čeho si všímat při prohlídce

Na prohlídku je vhodné přijít s odborníkem z oboru stavebnictví, který rozpozná nedostatky a budoucí problémy. To platí zejména při koupi bytu nebo domu, kdy se vyplatí za odborníka vyšší jednotky tisíc korun utratit.

• Na zdech a na stropě se dívejte po prasklinách, plísních a flecích, jenž mohou být známkou zatékání vody do bytu.
• Prověřte stav stoupaček – jak pohledem, tak dotazem na jejich stav a termín poslední výměny. U bytů v panelových domech si všimněte jádra – je zděné, nebo starší umakartové vyžadující přestavbu?
• V koupelně a na toaletě poklepejte na kachličky – pokud duní, brzy zřejmě odpadnou a bude nutné je vyměnit.
• Elektrické rozvody si prověřte nejen v bytě, ale také ve společných prostorách. Všimněte si jističů, staré jednofázové jističe mohou při současném používání více spotřebičů vyhodit pojistky v celém bytě.
• Vyzkoušejte funkčnost vodovodních baterií, topení a všech elektrospotřebičů, které jsou součástí prodeje. Na kotli či bojleru si všimněte štítku s datem poslední revize.
• Při prohlídce se zeptejte na sousedy. Jedná se vesměs o mladé rodiny s dětmi, seniory nebo páry ve středním věku?
• Všímejte si také stavu společných prostor. Zanedbané prostory mohou často svědčit o neschopném vedení.
• Informujte se na aktuální stav střechy a termín poslední opravy.
• Chtějte vědět, proč se majitelé/obyvatelé z bytu stěhují pryč a co si myslí, že je na bytu špatného.

Nedostatky si pečlivě poznamenávejte, později je využijete při jednání o ceně.

Co nedělat při prohlídce bytu

V žádném případě se na první prohlídce nerozhodujte o koupi či pronájmu nemovitosti. Odolejte nátlakům makléře a vyžadujte čas na rozmyšlenou. Nepodepisujte rezervační smlouvu.

Při prohlídce nedávejte najevo nadšení a nehovořte, jako byste se již domluvili na podpisu smlouvy. Neříkejte věty jako “tuto stěnu si vymalujeme na žluto a sem si necháme vyrobit skříně na míru”. Tím si zavřete všechny dveře k jednání o snížení ceny.

I když se během prohlídky najisto rozhodnete o uzavření obchodu, tvařte se neutrálně.

Myslete na budoucí náklady

Pakliže je v ceně bytu vybavení, zeptejte se jaké konkrétně a prozkoumejte jeho stav. Starší či chybějící spotřebiče znamenají dodatečné náklady.

U majitele se informujte na průměrnou výši záloh na platby za elektřinu a plyn, případně na měsíční platby do společenství vlastníků bytů a fondu oprav. Čím se byt vytápí a jaké byly průměrné roční náklady na teplo?

Můžete zkusit poprosit o poslední zápisy z jednání SVJ, zjistíte tak stav prostředků na společném účtu, plánované opravy a s nimi často související navyšování plateb.

Ohlídejte si právní vady

Ještě během prohlídky se u realitního makléře informujte na právní závady na nemovitosti:

• Není na nemovitost uvalena exekuce?
• Není na nemovitost uvaleno věcné břemeno?
• Není na nemovitost uvaleno zástavní právo?
• Není nemovitost součástí předkupního práva?
• Kdo vlastní pozemky pod nemovitostí?

Před koupí nemovitosti doporučujeme právní nezávadnost ověřit z aktuálního listu vlastnictví. Získáte ho za 100 Kč na katastru nemovitostí, nebo na poště nabízející službu Czech Point. Údaje o omezení vlastnického práva najdete v části C.

Cena za výpis je v poměru k ceně nemovitosti minimální. Doporučujeme nespoléhat na realitní kancelář, případné právní vady si sami zkontrolujte.

Odolejte tlaku realitních makléřů

Realitní makléři tlačí potenciální zájemce o pronájem či koupi bytu do rychlého rozhodnutí. Zmiňovat mohou jiného vážného zájemce, který má přijít na prohlídku den po vás a po nemovitosti touží. Často jde pouze o psychologický nátlak, přičemž žádný další zájemce neexistuje.

Na své rozhodnutí si vezměte dostatečný čas. S makléřem se dohodněte, (do) kdy mu oznámíte verdikt.

Napište si seznam pro a proti

Do dvou sloupců si pod sebe napište všechny výhody a nevýhody prohlížené nemovitosti. Pište vše od polohy, sousedů, finančních nákladů, dodatečných nákladů na vybavení a rekonstrukci či dostupnost školky a školy.